Simulateur SCPI

Hypothèses & méthode

• Loyers calculés mensuellement sur le capital ayant dépassé le délai de jouissance, au taux de distribution. Revalorisation du prix de part appliquée à l'ensemble des parts.
• SCPI française : revenus fonciers, régime réel = TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux (maintenus à 17,2 % en 2026).
• SCPI européenne : pas de PS français (jurisprudence de Ruyter, CJUE C-623/13), IR neutralisé par crédit d'impôt ou taux effectif. Seule subsiste l'imposition étrangère effective, à caler sur l'attestation fiscale (déclaration 2047). Plus-value étrangère hors PS français.
• Réinvestissement : les loyers nets d'impôt rachètent de nouvelles parts (soumises à leur tour au délai de jouissance).
• Financement à crédit : le capital emprunté achète les parts à l'origine, les loyers servent les mensualités. Intérêts d'emprunt et assurance déductibles des revenus fonciers (régime réel) ; le déficit d'intérêts est reporté sur les loyers des années suivantes. « Effort d'épargne » = trésorerie nette injectée par le client. Avantage de déduction réservé aux SCPI françaises. TRI calculé sur l'apport et les efforts d'épargne réellement consentis.
• Valeur de retrait = valeur des parts revalorisée, nette des frais de souscription. Plus-value immobilière (SCPI française) exonérée d'IR après 22 ans et de PS après 30 ans. Simplification : l'abattement est appliqué selon la durée totale renseignée — l'épargne récente peut en pratique supporter une plus-value résiduelle plus élevée.